「民泊の事業性」簡単な分析は「RevPER」で

6/15に住宅宿泊事業法が施行され、その前日6/14には、エアビが「Airbnb partners」を日本企業36社と共に立ち上げたことを発表しました。

このパートナー36社の顔ぶれ、豪華ですね!


今のところ、住宅宿泊事業法は日数制限や自治体ごとの条例による追加制限のため、事業性の観点ではなかなか厳しい状況ですが、
観光立国を目指す政府の意向もありますし、加えて今回のパートナーのように民泊マーケットに注目している姿勢も多いので、
今後、ルールや事業環境が整備されると、また住宅宿泊事業法の立ち位置も変わっていくかもしれません。
住宅宿泊事業法の申請は少ないようですが、特区民泊の届け出は急増しており、民泊の動向からは目が離せませんね!


弊社にも「この物件で民泊営業はできますか、行った場合の事業性はどうですか?」とご相談に来られるオーナーさんがいらっしゃいます。
最初にご相談いただいた際には、3つのポイントを確認して、簡単な助言をさせていただいています。
そのポイントをご紹介します。

※ちなみに、ご相談のほとんどは「家主不在型」民泊ですので、ここでもそれを想定して話を進めます。

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①物件の場所と用途地域
②同エリア同タイプの「RevPER」
③運営を代行会社に任せるかどうか
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①物件の場所
例えば、新宿区の住宅専用地域にある物件だったとします。
この場合、特区民泊のエリアではなく、住宅専用地域では旅館業ができませんので、簡易宿所も不可。
そうすると、住宅宿泊事業法という選択肢しかないのですが、新宿区の条例では、住宅専用地域での民泊営業は週末しかできませんので、この時点で事業性はありません・・・。

所在地が大田区だったり、用途地域がホテル営業できるもの(商業地域等)であれば、このポイントはクリアできそうです。


 ②続いて「売上」の予測です。

ここでは「RevPER」を用います。

RevPERとは、販売可能客室1室あたりの平均売上表す値です。


RevPEROCC(客室稼働率)×ADR(平均客室単価)


英語が出てくると途端に難しく感じますが、RevPER×営業日数が月間売上ですので、RevPERさえわかれば簡単です。

そして「エアビーデータバンク」というサイトには、エリアごと、収容人数ごとのRevPERが表示されていますので、これを参考にします。

例えば、渋谷区で4~5名のお部屋の現時点のRevPER8,315円ですので、×30日=月間25万円の売上と予測できます。

当然の話ですが、RevPERは季節やその他の要因で大きく変わることに留意が必要です。



③最後は「支出」の分析です。
②の売上25万円は、そのまま手取り収入にはなりません。
ランニングコストでは、運営を代行会社に委託すれば、売上の15~20%程度のコスト、加えて水道光熱費、ポケットWi-Fi代(旅行者に人気なので設置する物件が多い)などがかかります。
運営を委託した場合のランニングコストを売上の35%程度と想定すると、手取り収入は16.2万円程になります。
これを通常に賃貸する場合の手取り収入と比べます。

その他にイニシャルコストも忘れてはいけません。
民泊を始めるにあたって、許認可の取得を司法書士等に委託した場合の報酬、お部屋に設置する家電家具の費用がかかります。

勿論、ご自分で申請を行ったり(結構面倒なようですが)、家具家電を自分で組み立てるなどすれば経費は抑えることもできます。


何かのご参考になれば幸いです。

この記事へのコメント

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