Mr.賃料査定「キムタク」さん

こんにちは!

Mr.賃料査定のキムラタクヤ(本名)さん
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少し前にマークといくPMツアー「賃料査定編」がありました。

スタッフが管理物件を調査し、その物件の適正な賃料を査定し比較します。
賃料査定は10人がやると10通りの金額が出るほど人によってブレが生じます。

今回は、各自が賃料査定をし、マークと最も近い数値を出した担当者を「ニアピン賞」として表彰する企画でしたが、

結果、

何と!キムタクさんはマークと査定金額がピッタリ同額!

ニアピンどころか、ホールインワン。


さて、不動産投資をする際の判断にあたって、適正賃料を査定することはとても重要ですよね!

実際に成約する賃料よりも甘く査定してしまうと、大変恐ろしいことになります・・・。

例えば、新築マンション1棟(2億円)へ投資する場合、
・販売会社の査定では、満室想定賃料が1200万円/年で、表面利回りが6%の投資と聞いている
・購入する投資家の融資条件は30年2%でフルローンを予定している(諸経費は考慮しない)

■販売会社から聞いている投資のイメージ
満室想定家賃GPI=1200万円(戸数10戸×家賃10万円×12ヵ月)
空室損失と運営費を20%控除
手取り収入NOI=960万円
銀行への返済ADS=888万円
税引き前CF=72万円 

おお!毎年72万円の収入だから月に6万円が儲かるな!
と販売会社の話を鵜呑みにして投資したら、

一向に家賃10万円でお部屋が埋まらない・・・

銀行への返済も始まっているし、ずっと空室では不味い。
仕方なく、お部屋が埋まるまで家賃を下げていくと、8万円で成約した。
(この物件の適正な査定は10万円ではなく、8万円だったことに気づく)


「そんな話、買うときに聞いてないよ!」と言っても、投資は自己責任・・・


■実際のキャッシュフロー
満室想定家賃GPI=960万円(戸数10戸×家賃8万円×12ヵ月)
空室損失と運営費を20%控除
手取り収入NOI=768万円
銀行への返済ADS=888万円
税引き前CF=▲120万円 

「あれ!毎月6万儲かると思っていたのに、逆に毎月10万円も持ち出しじゃないか・・・」

自己資金を入れてADSを下げたり、色々とできることもありますが、
当面は給与所得で稼いだ中から毎月10万円をローンの返済に充てることになってしまったり・・・


投資家の中には、こういった不動産投資(もはや投資と言えませんが)に陥ってしまう人もいるようです。

満室想定家賃は妥当性のある評価なのか、本当の収入はいくらなのか?
その投資をして良いのか、駄目なのか。

適正な家賃査定をしなければいけませんね。

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